In un condominio è piuttosto normale che vengano percepiti dei rumori.
Ma cosa succede se uno o più rumori costituiscono un vero e proprio inquinamento acustico?
Se facciamo salvi i regolamenti condominiali e quindi i comportamenti dei condòmini, per i quali viene richiesta semplicemente una normale cura del vicinato che prevede l’attenzione a certi orari, esistono dei rumori che, all’interno come dall’esterno di un condominio, possono recare danno alla vita quotidiana di chi vi abita o svolge una attività di ufficio.
Il punto è però che, a volte, l’uomo c’entra poco e la responsabilità è degli ambienti, di come sono stati costruiti e dei materiali impiegati nella realizzazione dell’immobile. Se le pareti sono troppo sottili o non isolate è facile sforare la normale tollerabilità anche senza avere alcuna colpa. E siccome non si può impedire al vicino di casa di accendere la radio a basso volume o di parlare al telefono, se le onde sonore si propagano tutt’intorno con chi bisogna prendersela?
La giurisprudenza ci viene, come spesso accade nel nostro campo, in soccorso.
In particolare con due sentenze, una del Tribunale di Milano del 2015 e l’altra del Tribunale di Vicenza del 2016.
Per il mancato isolamento acustico è responsabile innanzitutto il costruttore e, insieme a lui, tutte le ditte di cui si è valso. Il fatto che la società costruttrice abbia dato in appalto ad aziende esterne la realizzazione delle varie parti dell’edificio non la esonerano dall’obbligo di controllarne l’operato.
Insieme a questa sono responsabili tutti quei soggetti che hanno prestato la propria attività nella realizzazione dell’edificio come il progettista e il direttore dei lavori.
Chiaramente questa responsabilità non è assoluta né eterna.
Il danno va comunque accertato da un perito, perché la parte presunta lesa possa presentare istanza; dal punto di vista dei tempi, la responsabilità del costruttore si esaurisce nei 10 anni successivi alla consegna dell’immobile.
La ratio di questo orientamento sta nell’assimilare la scarsa cura dell’impatto acustico verso l’interno dell’unità abitativa/lavorativa a qualsiasi altro grave difetto di costruzione che reca con sé la medesima garanzia decennale.
Come deve agire il condomino che ritiene di subire questo danno a causa del costruttore?
Se ci si accorge di un problema di isolamento acustico e non sono ancora decorsi 10 anni dall’ultimazione dell’edificio, il proprietario che intende agire contro il costruttore deve innanzitutto inviargli una diffida scritta da far partire al massimo entro un anno da quando si è accorto del problema. La presa di coscienza non coincide con il semplice momento in cui ha potuto sperimentare l’intollerabilità del rumore (per il quale basterebbero anche pochi giorni dall’ingresso nell’immobile) ma da quando ha raggiunto una conoscenza consapevole e approfondita delle cause delle immissioni acustiche: in altri termini, da quando si è fatto rilasciare una perizia di parte con cui il proprio tecnico di fiducia ha confermato che la causa della propagazione delle onde sonore è un cattivo isolamento delle pareti dell’appartamento. Inviata la diffida, c’è un altro termine da rispettare: la causa va iniziata entro un anno dalla spedizione della suddetta missiva.
A poter prendere l’iniziativa non è per forza il primo proprietario dell’appartamento che lo abbia acquistato dal costruttore, ma anche un suo eventuale erede, oppure cului o colei che abbia riacquisito l’immobile dal primo proprietario, sempre entro il margine dei 10 anni.
Cosa può ottenere in concreto chi ha subito tale danno?
Può ottenere la restituzione di una somma congrua a ristabilire un valore di mercato dell’appartamento adeguato alla mancanza di questo requisito.
In pratica il denaro che avrebbe versato per avere anche l’isolamento acustico che non gli è stato conferito dal costruttore, e in ogni caso non più di quello che servirebbe per ottenerlo con un intervento di ristrutturazione apposito.