E’ sempre più frequente che nei condomìni sorga la necessità di affrontare la tematica della trasformazione dei balconi in verande.
Soprattutto nelle abitazioni di nuova costruzione, dove questa miglioria consente di aumentare la superficie abitabile a fronte di una metratura intenda standard sempre più esigua.
Da diversi anni ormai si susseguono pronunce di vari tribunali su questa materia. Qual è il punto della situazione ad oggi?
La giurisprudenza nel tempo ha mantenuto un orientamento molto lineare: la veranda costituisce un aumento di cubatura dell’immobile, pertanto la sua installazione necessita di un apposito permesso a costruire.
La veranda non integra, infatti, una pertinenza in senso urbanistico, in quanto, chiudendo lo spazio sovrastante la superficie dell’originario terrazzo, crea nuovo volume mediante aggregazione al preesistente organismo di un’entità edilizia ulteriore, ad esso organismo estranea e costituisce pertanto una trasformazione urbanistico-edilizia del preesistente manufatto incompatibile con la qualificazione edilizia di manutenzione straordinaria o risanamento conservativo o pertinenza dell’immobile principale, in quanto idonea a modificarne la sagoma e creare nuovo volume, costituendo quindi una nuova costruzione o comunque un ampliamento della costruzione esistente soggetta al preventivo rilascio del permesso di costruire, come sostiene una sentenza del Tar ligure del 2014.
Aggiunge due ani più tardi il corrispettivo tribunale campano che la veranda determina l’aumento della superficie utile di un appartamento e la modifica della sagoma dell’edificio con conseguente assoggettamento alla sanzione di tipo demolitorio e non meramente pecuniario.
Dunque la veranda non può in nessun caso apparire come un intervento di manutenzione straordinaria. L’unico caso in cui questa fattispecie è ammissibile è quello di un piccolo spazio del balcone adibito a ripostiglio per strumenti di servizio per la casa (lavatrice, scope, detersivi).
Come si procede dunque, nel caso si voglia realizzare questo tipo di intervento?
Come già detto, ai fini della realizzazione di una veranda con chiusura di un balcone, trattandosi di opera comportante la costituzione di un nuovo volume, che va a modificare la sagoma di ingombro dell’edificio, è necessario il previo rilascio del permesso di costruire. Lo ribadisce il Consiglio di Stato nel 2020.
Per realizzare una veranda o una copertura, anche parziale, su un terrazzo condominiale o ad uso esclusivo, trattandosi di una “nuova costruzione“. ci vuole il permesso di costruire (o la Segnalazione certificata di inizio attività) rilasciato dall’ufficio tecnico del Comune territorialmente competente. Al termine dei lavori, occorre presentare la modifica catastale all’Agenzia delle Entrate.
La violazione di tale regola configura il reato di abuso edilizio, con conseguente ordine di demolizione dell’opera, oppure, se la rimozione non fosse tecnicamente possible, il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile conseguente alla realizzazione dell’opera. Se non viola l’estetica del palazzo, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare che intende esercitare il proprio diritto di sopraelevazione non deve chiedere l’autorizzazione dei proprietari dei piani sottostanti.
Ma il condominio ha voce in capitolo su questo tipo di trasformazione?
I singoli condòmini (o il condominio) possono opporvisi se essa:
- pregiudica la stabilità dell’edificio se le strutture dell’edificio risultino tali da non sopportare il peso della stessa né le sollecitazioni di origine sismica;
- pregiudica l’aspetto (e/o il decoro) architettonico dell’edificio;
- diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti;
- sussiste uno specifico divieto nel regolamento condominiale approvato all’unanimità.
In generale, essendo un intervento soggetto ad autorizzazione degli enti pubblici preposti, qualora non contravvenga ai quattro punti sopraelencati, l’intervento del condominio non è richiesto.
