L’adeguamento delle misure antincendio è una misura insieme necessaria e particolarmente onerosa.
Ma per quanto riguarda i box condominiali a chi spetta la spesa?
Partiamo dagli obblighi di legge.
Le norme vigenti impongono l’adeguamento antincendio obbligatorio di tutte le autorimesse condominiali aventi superficie complessiva superiore a 300 metri quadrati. In particolare, occorre installare porte di comunicazione “tagliafuoco”, fatte di materiali non combustibili e dotate di autochiusura. I locali devono essere dotati di estintori portatili e di impianto sprinkler, costituito da un sistema automatico di estinzione a pioggia, alimentato ad acqua o a schiuma.
Vanno anche previste adeguate vie di fuga per consentire la pronta evacuazione delle persone presenti, al verificarsi di un incendio. Se l’autorimessa è situata in un locale interrato raggiungibile con l’ascensore, l’impianto deve essere dotato di un autonomo generatore elettrico di emergenza, in grado di funzionare in caso di distacco dalla normale rete di alimentazione.
Come per molti locali anche commerciali o di laboratorio, anche per le autorimesse è inoltre previsto l’obbligo del CPI, ovvero certificato di prevenzione incendi, che attesta il rispetto della normativa per le nuove costruzioni e l’avvenuto adeguamento per quelle preesistenti. Il certificato deve essere richiesto dall’amministratore del condominio, con una domanda presentata al locale comando dei Vigili del Fuoco che dovrà essere corredata della documentazione degli impianti presenti nell’autorimessa e degli interventi di adeguamento realizzati da ditte abilitate.
Tuttavia la ripartizione delle spese inerenti le opere di prevenzione incendi pone non pochi problemi nell’ambito condominiale. La discussione più comune riguarda il fatto che alcuni interventi sembrano svolti a favore di tutto l’edificio e, di conseguenza, alcuni proprietari richiedono la loro ripartizione secondo la tabella dei millesimi generali.
Per effettuare il riparto delle spese necessarie per realizzare i lavori di adeguamento alla normativa antincendio i criteri ipotizzabili sono essenzialmente due:
- suddividere il costo degli interventi tra tutti i condomini, in base ai valori percentuali indicati nella consueta tabella millesimale di proprietà comune;
- addebitare le spese solo ai proprietari dei singoli box, escludendo del tutto chi non è proprietario di un posto auto assegnato nell’area interessata dagli interventi di adeguamento.
Entrambe le soluzioni hanno un loro fondamento giuridico: lo stesso articolo del codice civile infatti – il 1123 – fa rientrare nel primo comma i costi di adeguamento tra le «spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio» e perciò opera la loro ripartizione «in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione»; nel secondo comma però ravvisa la possibilità di procedere diversamente, in quanto contempla il caso delle «cose destinate a servire i condomini in misura diversa», con la conseguenza che le spese vengono «ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».
Quindi in pratica la questione sorge perché occorre valutare l’impatto del godimento del bene condominiale, in questo caso l’autorimessa.
La giurispridenza si è ormai orientata a prediligere questo secondo criterio come preponderante.
Nel caso ad esempio di un piano interrato, adibito ad autorimessa, gestito ad uso esclusivo di alcuni condomini, il tribunale di Imperia ha ravvisato la necessità che a pagare l’adeguamento fossero i soli condomini che effettivamente erano ammessi all’uso di quell’area.
Dunque in generale vale il principio secondo cui chi non ha accesso al garage non paga.
